A Livorno il mattone è tornato a crescere, ma solo fino a fine estate

LIVORNO. Rialzano la testa le compravendite immobiliari all’interno del perimetro della città di Livorno: lo certifica il fatto che al tirar della riga del totale di fine anno il dato parla di oltre 200 proprietà abitative in più passate di mano. In concreto, un incremento che supera la soglia dei dieci punti percentuali. Lo attestano i dati ufficiali dell’Osservatorio mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Ci voleva, se pensiamo che nel 2024 i numeri erano tornati al di sotto di quelli dell’era pre-Covid, il secondo anno filato con il segno “meno” dopo il tracollo nel corso del 2023.

Attenzione, però a non immaginare un andamento del mercato differente da quel che è realmente: ad esempio, negli ultimi quindici anni il numero di compravendite più alto è di gran lunga in due anni contrassegnati dall’emergenza coronavirus: nel 2021 con quasi 2.400 abitazioni passate di mano e nel 2022 con poco meno di 2.500. Potrebbe essere il bisogno di smobilizzare, dopo aver subito il “morso” degli effetti della pandemia, una quota di risparmio accantonato nel “mattone”? Possibile. Sta di fatto che nel decennio pre-Covid si registra in media la compravendita di 1.640 case ogni anno e in quel biennio all’insegna ancora dell’emergenza sanitaria eravamo balzati oltre quota 2.400. Solo a Livorno città, lo ripetiamo. E adesso, nell’anno di grazia 2025, siamo di fronte al terzo risultato più alto dell’intero quindicennio, se guardiamo al numero di appartamenti compravenduti.

Ma questo è solo il primo round dell’analisi. Ad esempio, balza agli occhi che nell’arco dei mesi dello scorso anno l’andamento non è affatto lo stesso. Lo racconta la successione dei dati trimestrali: nel periodo dal Capodanno 2025 alla fine del successivo marzo le compravendite si impennano con un più 25% rispetto all’analogo arco di tempo dell’anno prima. Proprio una accelerazione improvvisa se è vero che la velocità di incremento è 5-8 volte più forte rispetto ad entrambi i trimestri precedenti, quelli della seconda metà del 2024 (estate e autunno).

E tuttavia è una fiammata che si affloscia man mano: nel trimestre successivo, quello della primavera 2025, l’incremento rispetto a dodici mesi prima è ancora ragguardevole ma è già sceso al più 14%, e nell’estate il rallentamento della velocità è ancora più marcato perché si registra ancora un aumento in rapporto allo stesso periodo dell’anno precedente ma a questo punto la crescita si abbassa al 9,1%. È però nell’ultimo trimestre che si prefigura una mezza sorpresa: nell’autunno scorso si sono avute meno compravendite rispetto all’autunno del 2024 (che non era neanche un periodo particolarmente brillante).

Panorama urbano di una zona di Livorno attorno a piazza Matteotti

C’è da domandarsi: siamo in una nuova fase con il freno a mano tirato? Abbiamo esaurito il patrimonio familiare da smobilizzare, abbiamo esaurito i soldi? Non è da escludere anche una terza ipotesi: semplicemente ci siamo messi alla finestra «in quest’epoca di pazzi» (cit. Battiato) perché i tassi dei mutui casa non saranno automaticamente collegati al nervoso dei banchieri centrali ma un po’ (parecchio) sì e, dopo aver imparato che dalla sera alla mattina l’inflazione può ricominciare a correre davvero, se non hai davvero bisogno di comprar casa è più difficile farsi venire la voglia di imbarcarsi in un mutuo. A maggior ragione adesso che la potenza militare più importante del pianeta si è imbarcata in una guerra senza aver bene in testa cosa fare: comincia a circolare l’idea che la scelta dipende più dalla voglia di mettere la sordina agli sconquassi degli “Epstein files” che a un bisogno impellente di liberare l’Iran, visto come sono finiti tutti i tentativi precedenti di “esportare la democrazia”.

Ovviamente in queste cifre ancora non c’è niente che abbia a che vedere con il Golfo e Hormuz: semmai c’è qualcosa che mostra una particolarità che ha semmai Livorno (ogni riferimento di queste statistiche è alla sola città capoluogo). Dal confronto con gli altri capoluoghi di provincia presenti in Toscana non ce n’è uno che mostri la stessa dinamica: una buona crescita (in doppia cifra) come dato su base annua, ma l’ultimo trimestre in totale controtendenza. Le uniche che assomigliano a Livorno?

• Arezzo: ha un dato annuo globale in crescita di 12 punti e nel trimestre dal 1° ottobre a fine anno frena a tal punto che l’incremento è di appena due punti e spiccioli.
• Grosseto: l’incremento anno su anno supera di slancio i 20 punti percentuali, ma nell’ultimo trimestre dello scorso anno arriva a malapena a un più 1,8%.

Il caso di Livorno si distingue anche da queste due realtà: è vero che la crescita su base annua non era così rilevante come quella di Arezzo e soprattutto di Grosseto più 10,5%), e tuttavia finisce che il rallentamento si trasforma in una marcia indietro. L’unica città, insieme a Firenze (che però è andata malino tutto l’anno), a far registrare un segno “meno” come ultima traccia presente nelle statistiche sulle compravendite di case. Per esempio, non è andata così a pochi chilometri di distanza: e non solo nella città di Pisa (a un passo dal più 13% su base annua e poco meno di 20 punti percentuali in più nel trimestre autunnale). Per dirne un’altra: nel resto della provincia, da Castiglioncello e Collesalvetti fino a Piombino e Elba, l’incremento è stato meno rilevante nell’andamento su base annua ma nell’ultimo trimestre si è riusciti a far meglio dell’anno precedente, anzi fra inizio ottobre e fine dicembre si è superata la soglia simbolica delle mille compravendite.

Resta comunque il fatto che nello scorso autunno qualcosa sembra essersi inceppato un po’ ovunque: a Livorno più che altrove, ma un po’ ovunque. Eccezion fatta per Pisa, tutte le altre città toscane vedono un arretramento della velocità di crescita, oltretutto in un anno che ha visto quasi dappertutto (Firenze fa caso a sé) il “mattone” volare. Di nuovo l’interrogativo: e ora che le incognite sembrano diventare una equazione di settimo grado?

Mauro Zucchelli