Immobiliare, luci ed ombre
MILANO – Il mercato immobiliare italiano nel 2022 è stato interessato da una forte crescita dei volumi d’investimento, che hanno raggiunto il secondo valore più alto di sempre, dopo i risultati record del 2019. Una conferma che malgrado i timori generati dalla UE di una “patrimoniale nascosta” con la scusa dell’ambiente, la casa e l’ufficio sono sempre appetiti.
Nel quarto trimestre del 2022 si sono tuttavia concretizzati i segnali di rallentamento avvertiti a partire dalle prime revisioni al rialzo dei tassi di interesse della BCE, che avevano provocato un atteggiamento attendista da parte degli investitori, intenti a monitorare l’impatto della crescita del costo del capitale sul pricing degli immobili prima di avviare nuove operazioni. I volumi d’investimento del quarto trimestre sono stati infatti inferiori del 51% rispetto allo stesso periodo del 2021 e del 26% rispetto al trimestre precedente.
Il calo dei volumi d’investimento nel quarto trimestre, in linea con quanto osservato nei principali maggiori mercati europei, ha interessato in modo trasversale tutte le principali asset class. Gli attuali trend dovrebbero rimanere invariati anche durante la prima metà del 2023, con operazioni ancora frenate dall’aumento del costo del capitale e da una ridotta disponibilità a finanziare nuove operazioni da parte degli istituti bancari, in particolare per investimenti nel mercato Retail. Negli ultimi mesi si rileva comunque un miglioramento del clima di fiducia degli investitori immobiliari, in seguito ai primi segnali di rallentamento dell’inflazione in Europa e negli Stati Uniti.
Gli investitori rimangono comunque positivi nei confronti dei fondamentali della domanda di immobili ad uso Uffici e Logistica da parte degliend-user, come testimoniato dai volumi record di take-up registrati a fine anno dal mercato logistico italiano (2,7 milioni di metri quadrati) e dal mercato uffici di Milano (480 mila metri quadrati). Per gli immobili di qualità e con elevate performance ESG, la crescita dei canoni prime rimane infatti molto sostenuta, mitigando l’impatto sui valori immobiliari della decompressione dei rendimenti osservata negli ultimi mesi.
Dimostra grande resilienza il mercato Alternative, l’unico in crescita rispetto al trimestre precedente, nonostante l’assenza di operazioni di grandi dimensioni. Cresce invece il mercato dei crediti deteriorati, dove aumenta il volume delle transazioni, in particolare quello su operazioni secured, prevalentemente garantite da sottostanti immobiliari.
Alessandro Mazzanti, ceo di CBRE Italy, afferma “Il 2002 si chiude su volumi di transazioni vicini ai massimi storici, nonostante l’atteso forte rallentamento nel quarto trimestre, indotto dalla rapida crescita di inflazione e conseguente crescita dei tassi di interesse, che ha portato la maggioranza degli operatori ad assumere un atteggiamento di “wait and see”. La durata temporale di questo rallentamento globale è strettamente correlata all’andamento inflazionistico ed è incoraggiante notare che nelle ultime settimane vi sono stati diversi segnali di un rallentamento nella crescita dei prezzi.
